Bakgrund och problem: År 2005 infördes det nya regler gällande värdering av förvaltningsfastigheter. Värdering till anskaffningsvärdet enligt RR 24 ersattes då av IAS 40, vilket medförde att de noterade fastighetsbolagen kunde välja att värdera sina förvaltningsfastigheter till antingen anskaffningsvärde eller verkligt värde i sin koncernredovisning. Samtliga fastighetsbolag valde vid införandet att värdera till verkligt värde. Verkligt värde infördes vid en positiv konjunkturcykel vilket bidrog till kraftigt stigande vinster för förvaltningsbolagen. År 2008 hände däremot något som ingen hade förväntat sig. Den amerikanska bostadsmarknaden kom att kollapsa, vilket senare resulterade i en global finanskris. Marknadssituationen vände dramatiskt och priserna på förvaltningsfastigheter i Sverige kom att falla. Problematiken av finanskrisen kom att leda till ett ifrågasättande om fastighetsbolagen och dess ledning hade värderat ned sina tillgångar i den mån som förväntades av marknaden, då ett flertal analyser antydde att fastigheterna endast hade värderats ned i hälften så stor utsträckning som marknaden i realiteten gjort. Syfte: Syftet med uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noterade fastighetsbolag har tillämpat IAS 40, i sin värdering av förvaltningsfastigheter under rådande finanskris. Metod: Uppsatsen har bedrivits som en kvalitativ studie. Informationen har erhållits från personliga intervjuer med fyra specialister inom fastighetsvärdering. Studien har pendlat mellan den teoretiska referensramen och den empiriska undersökningen, vilket således resulterar i att en abduktiv forskningsmetod har bedrivits. Resultat och slutsatser: Verkligt värde medför att värderingen påverkas av förädling, konjunkturpåverkningar samt till vilket syfte en fastighet innehas. Det bidrar i synnerhet till att en fastighet kan värderas olika beroende på vem som innehar fastigheten och det är svårt att bedöma om värderingen är rätt eller fel. Finanskrisens påverkan har bidragit till att transaktionerna på fastighetsmarknaden har minskat dramatiskt, då matchningen mellan köpare och säljare inte har existerat. Studien har därmed visat på att värderingsmetoden verkligt värde blir väldigt teoretiskt i brist på fastighetstransaktioner, då metoden syftar på att uppskatta marknadsvärdet med hjälp av försäljningar av jämförbara objekt. Av en transaktionsfattig marknad har det därmed skapats värderingsfrihet för fastighetsbolagens och dess ledning. Att fastighetsbolagen även har varit sparsamma i sin motivering till nedvärderingarna, har bidragit till att den externa läsaren har fått svårigheter att skapa sig en uppfattning om fastighetsbolagens tolkning av verkligheten, vilket således bör förbättras i framtiden.